商業ビル、マンション、効用比率による評価（2018年8月28日）
2018年8月28日
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vol.390 2018年08月28日配信●
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・ご挨拶……… 昨日のゲリラ豪雨はすごかったですね。
・特集………… 商業ビルの上と下で評価はどうでしょうか？
●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。
○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
昨日のゲリラ豪雨はすごかったですね。
２時間くらい仕事をしてから帰ったら、
雨はほとんどやんでいました。
最近の天候の急変には、注意が必要ですね。
●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。
さて今回は、「商業ビル、マンション、効用比率による評価」です。
商業ビルやマンションを売買するとき、
高層階と低層階ではその価額は大きく変わります。
受け取る家賃に比例して価額は決まります。
商業ビルの場合は、
１階の家賃は上の階より数倍も高くなります。
都心の一等地では、高級ブランドショップは、
たいてい１階に入っていますね。
したがって、１階部分を売却した場合には、
上の階より売却価額は高くなります。
居住用のマンションの場合は、
逆に、上の階のほうが下の階より高く売買されます。
タワーマンションでは上下の差は大きいですね。
ところで、相続が発生した場合は、
「上下の階の評価額の差はどうなるか？」
これは、上の階であれ下の階であれ、
あくまでも持ち分に応じて評価するため、
結果的に評価額には差がありません。
これについて、最近の裁決事例があります。
＜平成２９年１１月１７日裁決＞
【納税者の主張】
○ 相続人は子Ａ及びＢの２人
○ 平成２６年４月２０日に分割協議が成立
○ 子Ａは８階建て借地権付き商業ビルの
７階及び８階を取得
○ 借地権割合が９０％の商業地域
○ 低層階は店舗････家賃が著しく高い
○ 高層階（７階及び８階）は事務所･･･家賃が低い
○ ７階及び８階を「効用比率 ※」により評価すべき
※建物の階層に応じた利用率のこと、
７階及び８階の家賃に応じて低い比率で計算
【国税不服審判所の判断】
○ 共有財産の持ち分の評価は、
その財産の全体の価額を持ち分の割合に応じて、
あん分した価額とする定めが評価通達にある。
○ 低層階と高層階で家賃に差異があっても、
借地権全体に対する持ち分の権利は、
持ち分割合に応じて均等であり、
質的に異なることはない。
○ よって、階層による「効用比率」をもって、
借地権について相続税法評価通達と異なる
評価でおこなうことは相当ではない。
○ したがって、納税者の主張は採用できない。
（国税速報第６５２３号より作成）
このように、建物の上下の階層の差は、
相続税ではまったく考慮されません。
単なる持ち分で評価されることになります。
国税側のこれまでと同様の考え方が、
あらためて示されたことになります。
今後もこの考え方をもとに、
相続対策や遺産分割について、
実行していく必要があります。
（１）マンションの高層階は相続対策で有効
（２）収益性高い階層は子が引き継ぐ
（１）については、これまでと同様に、
今後も有効であることは変わりません。
タワーマンションの高層階は特に効果が高いです。
ただし、マンション市況をよく考慮して、
将来価格が大きく下がらない、
優良な物件を購入すべきです。
（２）については、一棟のビルを、
相続で引き継ぐときの注意点です。
○ 家賃が高い階･･･子ども
○ 家賃が低い階･･･配偶者
相続前に区分登記をしておいて、
このように引き継げば、
子どもが高い家賃を受け取ることができます。
その後に高く売却することも可能です。
商業ビルやマンションの相続税の評価方法は、
不動産の売買をしたことがある人には、
とても違和感があるものですが、
こういったものと割り切るしかありませんね。
●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。
日曜日は今話題の映画
「カメラを止めるな！」を見に行きました。
あれほど満員の映画は久しぶりでした。
練り上げたストーリーで面白かったですね。
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落合会計事務所
税理士 落合 孝裕
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- 平成３０年度税制改正、所得拡大促進税制の改組（2018年1月16日）
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- 相続税の税務調査、名義預金、還付金、養子縁組（2017年12月6日）
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- 土地の取得価額、建物の取壊費用（2017年10月26日）
- セルフメディケーション税制、一定の取組（2017年10月18日）
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- 入院の見舞金、妥当額（2017年4月12日）
- 中小企業投資促進税制、即時償却の延長（2017年4月4日）
- 相続税申告、特殊関係人への出金（2017年3月29日）
- 扶養義務者から生活費や教育費として贈与を受けた財産（2017年3月21日）
- 平成２１年、２２年に取得した土地の譲渡、 １，０００万円の特別控除（2017年3月10日）
- ホームページ制作費用、税務の取扱い（2017年2月27日）
- 平均課税、更新料、権利金の取扱い（2017年2月21日）
- 遺産分割事件、公正証書遺言、検認の件数の推移（2017年2月14日）
- 最高裁判決、養子縁組のメリット・デメリット（2017年2月7日）
- 上場株式、贈与による節税対策（2017年1月31日）
- 売上の期ずれ、傾向と対策（2017年1月24日）
- 不動産管理会社の管理料（2017年1月17日）
- セルフメディケーション税制、スイッチＯＴＣ控除の創設（2017年1月10日）
- 平成２７年分の相続税の申告状況について（2016年12月27日）
- 平成２９年度（２０１７年度）税制改正会社関係のポイント（2016年12月21日）
- 税務調査実際の立会いから（2016年12月7日）
- 配偶者控除、年収１５０万円へ引き上げ（2016年11月29日）
- 利益と借入金の返済のバランス（2016年11月24日）
- 平成２７事務年度、相続税の調査の状況（2016年11月16日）
- 平成２７年分の国外財産調書の提出状況について（2016年11月8日）
- タワーマンション節税、２０１８年以降の改正（2016年11月1日）
- 居住用財産の譲渡所得の特別控除（2016年10月27日）
- 小規模宅地の特例、貸付事業用宅地の賃料（2016年10月18日）
- スーツ（背広）の支給など、経済的利益の課税（2016年10月13日）
- 平成２７事務年度、法人税等の申告事績（2016年10月7日）
- 配偶者控除を廃止、夫婦控除の創設（2016年9月27日）
- 土地と建物、取得価額の区分（2016年9月20日）
- 非常勤の取締役、過大役員報酬の判例（2016年9月13日）
- 法人税、所得税、相続税、実調率（税務調査に入る割合）（2016年9月6日）
- 相続直前、引下し預金の申告もれ（2016年8月30日）
- 相続税、貸付金の評価（2016年8月23日）
- 平成２７年度租税滞納状況について、消費税の滞納（2016年8月16日）
- 金メダルの報奨金、所得税の取扱い（2016年8月9日）
- 相続税申告、不明出金への対応（2016年8月2日）
- 役員退職金の否認裁決例（2016年7月27日）
- 小規模企業共済の活用（2016年7月19日）
- 類似業種比準価額の株価、平成２８年分の発表（2016年7月12日）
- 平成２８年分（２０１６年分）路線価発表、相続時精算課税の活用（2016年7月5日）
- 有姿除却をする場合の注意点（2016年6月28日）
- 税務調査に入りやすい会社（2016年6月21日）
- 平成２７年分の贈与税の確定申告状況（2016年6月14日）
- 小規模宅地の特例、特定居住用宅地で老人ホームの取扱い（2016年6月7日）
- 発明にかかる報奨金、所得税の取扱い（2016年5月31日）
- 孫が死亡保険金の受取人、生前贈与加算（2016年5月18日）
- 海外慰安旅行、４泊５日以内の否認例（2016年5月10日）
- 修繕費、形式基準による判定（2016年4月27日）
- 養子縁組の有利不利（2016年4月19日）
- 名義預金の具体的な計算方法です（2016年4月12日）
- 相続税の生前対策、預金の整理など（2016年4月5日）
- 役員退職金の分掌変更に伴う分割支給（2016年3月29日）
- 中小企業投資促進税制の即時償却（2016年3月22日）
- 不動産の売却損の通算（2016年3月16日）
- 借入金を増やすことの勘違い（2016年3月1日）
- 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設（2016年2月23日）
- 不動産賃貸業、専従者給与と贈与の活用（2016年2月16日）
- 東京２３区の相続税、申告割合、申告件数（2016年2月9日）
- 贈与税、期限後申告としない方法（2016年2月2日）
- 法人の税務調査、事前の準備・対策（2016年1月26日）
- 法人の税務調査、指摘されやすい事項（2016年1月19日）
- 平成２６年分、相続税の申告状況（2016年1月12日）
- 平成２８年度税制改正大綱、その他の改正（2015年12月22日）
- 平成２８年度税制改正大綱、会社向け税制の改正（2015年12月15日）
- 医療費控除の対象となるもの（2015年12月9日）
- 平成２８年度税制改正大綱、各省庁からの要望事項（2015年12月1日）
- 平成２６事務年度、相続税の調査の状況（2015年11月24日）
- タワーマンション節税、国税庁の見解（2015年11月17日）
- 平成２６事務年度、法人税の調査事績（2015年11月10日）
- 相続税の未成年者控除、障害者控除（2015年11月4日）
- 相続時精算課税を使った事業承継対策（2015年10月27日）
- 役員に貸与した住宅、賃貸料の計算（2015年10月20日）
- ノーベル賞、報奨金の税務の取扱い（2015年10月13日）
- 国外居住親族に係る扶養控除等（2015年10月6日）
- 不動産所有会社、建物売却時の注意点（2015年9月29日）
- 上場株式の贈与（2015年9月15日）
- 生産性向上設備投資促進税制の活用方法（2015年9月8日）
- 相続直前の節税対策（2015年9月1日）
- 役員退職金の原資の準備（2015年8月25日）
- 冷暖房設備（エアコン）の耐用年数（2015年8月18日）
- 少額減価償却資産の損金算入（2015年8月12日）
- 不動産鑑定評価による相続税申告（2015年8月5日）
- 消費税、みなし仕入率の変更（2015年7月28日）
- 類似業種比準価額、業種別株価等の発表（2015年7月22日）
- 相続税の非課税規定（2015年7月14日）
- 最近の贈与の傾向（2015年7月7日）
- 購入した建物をすぐに修理したときの注意点（2015年6月30日）
- 空き室の評価減はどこまで認められるか？（2015年6月23日）
- 赤字会社の決算対策（2015年6月16日）
- 不動産の名義による相続税の節税（2015年6月9日）
- 住宅取得資金の贈与の非課税特例（2015年6月2日）
- 会社の税務調査が入りづらくなる方法（2015年5月26日）
- 相続税申告における葬式費用の取扱い（2015年5月19日）
- 在庫計上もれの税務調査での指摘方法（2015年5月12日）
- 不動産所得の必要経費、納税者の立証責任（2015年4月28日）
- 契約書に記載の土地・建物の区分が否認された事例（2015年4月21日）
- 子どもが１人の場合の相続税対策（2015年4月14日）
- 不動産賃貸業の法人化（会社設立）（2015年4月7日）
- 小規模宅地の特例、構築物の取扱い（2015年3月31日）
- 最高裁判決、外れ馬券が必要経費（2015年3月24日）
- 相続税の対象となる貸付金（2015年3月17日）
- 居住用財産の譲渡所得の３，０００万円特別控除（2015年3月11日）
- 青色事業専従者給与の妥当額（2015年3月3日）
- 譲渡所得に際して支出したコンサルティング料（2015年2月25日）
- 結婚・子育て資金の一括贈与（2015年2月18日）
- 美術品等についての減価償却資産の判定（2015年2月10日）
- 平成２７年度税制改正、住宅取得資金の贈与の使い方（2015年2月3日）
- 特定の土地の１，０００万円特別控除（2015年1月27日）
- 相続税の税務調査、名義預金と名義財産の調査の傾向と対策（2015年1月20日）
- 平成２７年度税制改正大綱、会社に関係する項目（2015年1月13日）
- 平成２７年度税制改正大綱、個人に関係する項目（2015年1月6日）
- 貸倒損失の問題ない処理方法（2014年12月24日）
- 租税条約に基づく情報交換（2014年12月16日）
- 小規模宅地の特例、特定同族会社事業用宅地の取扱い（2014年12月9日）
- 自社株の贈与を年内におこなうメリット（2014年12月2日）
- 平成２５年度の相続税の税務調査データ（2014年11月25日）
- 平成２５年度の会社の税務調査データ（2014年11月18日）
- 孫名義の預金で否認されない方法（2014年11月11日）
- 平成２５年度所得税調査の状況（2014年11月4日）
- タワーマンション節税で否認された事例（2014年10月28日）
- 平成２５年度における法人税等の申告事績の概要（2014年10月21日）
- ふるさと納税の取扱い（2014年10月14日）
- 特定事業用資産の買換え特例、９号買換えの終了（2014年10月7日）
- 「生計を一にする」場合の小規模宅地の特例（2014年9月30日）
- 会社が日当を出すときのポイント（2014年9月24日）
- 所得拡大促進税制の見直し・拡充（2014年9月16日）
- 家族名義の預金で納税者が勝った裁決例（2014年9月9日）
- 相続税の税務調査で必ずチェックされるもの（2014年9月2日）
- 二次相続、二世帯住宅と隣地購入の相続税対策（2014年8月28日）
- 借入金の妥当額の考え方（2014年8月19日）
- 計上を省略することができる在庫（2014年8月12日）
- 消費税の滞納の現状とその対策（2014年8月5日）
- 相続税申告で名義預金とされない申告方法（2014年7月29日）
- 内階段の二世帯住宅における小規模宅地の特例（2014年7月22日）
- 税務署に提出される支払調書（2014年7月15日）
- 路線価を使った土地の持ち分贈与（2014年7月8日）
- 役員退職金の功績倍率（2014年7月2日）
- 事業承継税制の問題点（2014年6月26日）
- 生命保険契約の名義の取扱い（2014年6月17日）
- 印紙税の改正と節税（2014年6月10日）
- 平成２５年分の所得税等の確定申告状況（2014年6月3日）
- 小規模企業共済を使った相続税対策（2014年5月27日）
- 消費税のみなし仕入率の経過措置（2014年5月22日）
- 会社の交際費課税について（2014年5月13日）
- 経営者保証に関するガイドライン（2014年5月7日）
- 自社株の移転（2014年4月30日）
- 広大地が適用できる面積（2014年4月22日）
- 相続直前でおこなうべきこと（2014年4月15日）
- 相続放棄の活用方法（2014年4月8日）
- 会社の決算期変更（2014年4月1日）
- 消費税増税の前後の注意点（2014年3月25日）
- 今年の確定申告の傾向（2014年3月18日）
- 賃貸マンションを使った節税方法（2014年3月4日）
- 給与所得控除の縮小の住宅ローン控除などへの影響（2014年2月25日）
- 区分登記した二世帯住宅の小規模宅地の特例（2014年2月18日）
- 養子縁組のタイミング（2014年2月12日）
- 国外財産調書の提出制度（2014年2月4日）
- 小規模宅地の特例で「家なき子」の取扱い（2014年1月28日）
- 消費税８％の引上げでよくある質問【経費編】（2014年1月23日）
- 消費税８％の引上げでよくある質問【売上げ編】（2014年1月14日）
- 両親や祖父母からの生活費や教育費の贈与（2014年1月7日）
- 生産性向上設備投資促進税制について（2013年12月24日）
- 平成２６年度税制改正大綱での譲渡関係の改正点（2013年12月17日）
- 最新の相続税の税務調査における傾向と対策（2013年12月10日）
- 自宅のリフォームの相続税評価（2013年12月3日）
- 自社株の贈与による相続税対策（2013年11月26日）
- かつらと植毛の経費の妥当性（2013年11月19日）
- 自宅購入について個人と会社の比較（2013年11月12日）
- 平成２４年度の会社への税務調査の傾向と対策（2013年11月5日）
- 会社への貸付金の相続対策（2013年10月31日）
- 契約書がない相続税の債務控除（2013年10月22日）
- 同族会社に支払う不動産管理料の妥当性（2013年10月15日）
- 平成２６年４月以降の消費税表示のポイント（2013年10月8日）
- 賃貸マンションによる相続税の節税対策（2013年10月1日）
- 不動産賃貸業の消費税８％に上げる時期（2013年9月24日）
- 無予告の税務調査への対応（2013年9月17日）
- 小規模企業共済の活用（2013年9月10日）
- 会社の分社化による節税（2013年9月3日）
- 上場株式の節税対策（2013年8月27日）
- 消費税の滞納を防ぐ方法（2013年8月20日）
- 小規模宅地の特例－『貸付事業用宅地』の改正（2013年8月13日）
- 外車は経費となるか？（2013年8月6日）
- 不動産を法人に売却した後の注意点（2013年7月30日）
- 棚卸資産の計上もれ（2013年7月23日）
- ゴルフ会員権の譲渡損（2013年7月16日）
- 株主とその割合の注意点（2013年7月9日）
- 路線価の活用方法（2013年7月2日）
- 相続税申告での名義預金の取扱い（2013年6月25日）
- 請負工事の消費税の経過措置（2013年6月18日）
- 二次相続での小規模宅地の評価減の活用方法（2013年6月11日）
- 贈与税の税務調査の特徴（2013年6月4日）
- 持ち株会社の評価額の引下げ（2013年5月28日）
- 個人事業と会社での経費の範囲の違い（2013年5月21日）
- 不動産賃貸業の法人化（2013年5月14日）
- 小規模宅地の評価減で特定同族会社事業用宅地との併用（2013年5月7日）
- 所得拡大促進税制の上手な使い方（2013年4月30日）
- 会議費として認められる飲食代（2013年4月23日）
- 贈与はどのくらいの額が妥当か？（2013年4月16日）
- 教育資金の贈与税の非課税制度（2013年4月11日）
- 国外財産調書のポイント（2013年4月2日）
- マイホームの贈与の特例について（2013年3月26日）
- 不動産所得の確定申告での注意点（2013年3月19日）
- 給与所得控除の改正が与える影響（2013年3月12日）
- 暦年課税の贈与を使った相続対策（2013年3月5日）
- 相続後の不動産の譲渡について（2013年2月26日）
- 平成２５年度税制改正大綱－法人税の改正（2013年2月19日）
- サラリーマンの必要経費－特定支出控除のＱ＆Ａ（2013年2月12日）
- 小規模宅地の評価減－特定居住用宅地３３０m2への対応（2013年2月5日）
- 平成２５年度税制改正大綱－相続税の改正（2013年1月29日）
- 法人税率の引下げの上手な活用方法（2013年1月22日）
- 子ども・孫への贈与の注意点（2013年1月15日）
- 過大な役員給与の取扱い（2012年12月25日）
- 不動産賃貸業の確定申告のポイント（2012年12月18日）
- 社宅費の計算方法について（2012年12月11日）
- 税務調査が入る前にミスが見つかった場合の対応（2012年12月4日）
- 修繕費はどこまで認められるか？（2012年11月27日）
- 相続税と贈与税の無申告はなぜわかるのか？（2012年11月20日）
- 相続財産を譲渡した場合の特例（2012年11月13日）
- サラリーマンのスーツを経費で落とす方法（2012年11月6日）
- 親族からの借入金は相続財産から引けるか？（2012年10月30日）
- 法人税の減税について（2012年10月23日）
- サラリーマンの副業による損益通算（2012年10月16日）
- 相続時精算課税の事業承継への活用（2012年10月9日）
- 情報提供料（紹介料）の取扱い（2012年10月2日）
- 国税通則法に改正による税務調査への影響について（2012年9月25日）
- 役員退職金の来年からの改正について（2012年9月18日）
- 不動産管理料の妥当な割合について（2012年9月11日）
- 相続税の税務調査における最近の傾向（2012年9月4日）
- 貸借対照表の見直しによる節税（2012年8月28日）
- 税務調査の特徴とその対策（2012年8月21日）
- 消費税の税率が上がる前に買うべきか？（2012年8月14日）
- 賃貸建物の名義（2012年8月7日）
- 社員への報奨金の課税（2012年7月31日）
- 社員への報奨金の課税（2012年7月31日）
- 敷地にあるお稲荷さんの取扱い（2012年7月24日）
- 赤字が続く会社の株価（2012年7月17日）
- 鳩山兄弟が８４億円の贈与を受けた理由（2012年7月10日）
- 路線価を生前贈与に活用する方法（2012年7月3日）
- 消費税の還付制度（2012年6月26日）
- 小規模宅地の評価減の平成２２年からの改正（2012年6月19日）
- 不動産所得の経費について（2012年6月12日）
- 相続税の物納について（2012年6月5日）
- 相続税の非課税財産（2012年5月29日）
- 借り上げ社宅の取扱い（2012年5月22日）
- 役員報酬の変更の取扱い（2012年5月15日）
- 相続税申告の最新データと実際の税務調査（2012年5月8日）
- サラリーマンに認められる必要経費（2012年5月1日）
- 小規模宅地の評価減の上手な使い方（2012年4月24日）
- １次相続と２次相続の納税（2012年4月17日）
- マイホームを売ったときの３，０００万円控除（2012年4月10日）
- 役員退職金まわりのこれからの改正（2012年4月3日）
- 路線価が付いていない土地の評価（2012年3月27日）
- 交際費の税務上の取扱い（2012年3月21日）
- 修正申告を求められる期間の延長（2012年3月13日）
- 税務調査でパソコンの中身をどこまで見せるのか？（2012年3月6日）
- 不動産の売却損（2012年2月28日）
- 役員退職金規定について（2012年2月21日）
- 増税のスケジュール（2012年2月14日）
- 確定申告で間違いやすい点（2012年2月7日）
- 領収証がもらえない経費（2012年1月31日）
- 子どもがマイホームを購入するときの注意点（2012年1月24日）
- 海外財産に関する書類（2012年1月17日）
- サラリーマンの必要経費の改正点（2012年1月10日 ）
- 税制改革を上手に使って節税（2011年12月20日）
- 養子縁組のタイミングと相続税のポイント（2011年12月13日）
- 平均課税の取扱い（2011年12月6日）
- 修繕費の節税（2011年11月29日）
- 生命保険の節税効果（2011年11月22日）
- 贈与税でよくある質問（2011年11月15日）
- 震災による路線価の調整率（2011年11月8日）
- 消費税の免税制度の改正（2011年11月1日）
- 公正証書遺言のポイント（2011年10月25日）
- 減価償却を使った節税（2011年10月18日）
- 相続時精算課税のポイント（2011年10月11日）
- 相続税の税務調査の流れ（2011年10月4日）
- 雇用促進税制のポイント（2011年9月27日）
- 小規模宅地の評価減（老人ホームの取扱い）（2011年9月20日）
- 中小企業倒産防止共済の上手な使い方（2011年9月13日）
- 賃貸マンションによる相続税対策（2011年9月6日）
- 金の支払い調書の支払義務（2011年8月30日）
- 印紙税のポイント（2011年8月23日）
- 相続税の税務調査の傾向と対策（2011年8月16日）
- 不動産の税金（2011年8月9日）
- 税務調査に入りやすい会社（2011年8月2日）
- 前受金の活用（2011年7月26日）
- 親から子どもへの建物の贈与（2011年7月19日）
- 決算期の変更（2011年7月12日）
- 妻名義の預金のポイント（2011年7月5日）
- 日当のポイント（2011年6月28日）
- 相続税における預金のポイント（2011年6月21日）
- 海外出張、海外研修のポイント（2011年6月14日）
- 小規模宅地の評価減（内階段と外階段）（2011年6月7日）
- 福利厚生費のポイント（2011年6月1日）
- 奥様への役員報酬支給のポイント（2011年5月24日）
- 不動産の売却損による節税（2011年5月17日）
- 遺言書の活用方法（2011年5月10日）
- 消費税の免税と簡易課税（2011年4月26日）
- 税務調査で指摘される在庫（2011年4月19日）
- 貸倒損失のポイント（2011年3月29日）
- 決算対策（未払費用と除却損）（2011年3月8日）
- 専従者給与のポイント（2011年3月2日）
- 家賃の年払いによる節税（2011年2月8日）
- 確定申告で税金を取り戻す方法（2011年2月1日）
- 赤字決算の翌期の節税対策（2010年12月7日）
- 役員退職金が否認された事例（2010年11月30日）
- 不動産の名義と贈与税（2010年11月14日）
- 在庫の計上もれ（2010年11月9日）
- 売上げの計上基準（2010年11月2日）
- 中古資産の減価償却（2010年10月26日）
- 自社株対策のポイント（2010年10月19日）
- 交際費5,000円基準（2010年10月12日）
- 修繕費のポイント（2010年10月6日）
- 突然の税務調査への対応（2010年9月28日）
