税理士 世田谷区 東京 の 税理士事務所 節税・税務調査・相続のご相談なら 落合会計事務所

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○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。いつもメールマガジンをお読みいただき、
ありがとうございます。

昨日は「なでしこジャパン」が、
見事オーストラリアに勝ちましたね。
先日外人と片言英語で話していたら、

「なでしこジャパン」が「ナビスコジャパン」に
聞こえると言われました。
クッキーではないですよね（笑）

相続税の増税について、
震災の影響で先延ばしになっています。
最近は、
相続税の相談を受けることがよくありますが、
「いつから増税になりますか？」
と質問されることが多くなっています。

改正の時期については、
年内におこなわれる雰囲気は感じられませんので、
「おそらく来年の４月からになるのでは？」
とお答えしています。

来年以降で予想される大きな改正点は、
「基礎控除額」の縮小です。
基礎控除額とは、
相続財産から差し引くことができる控除額のことです。

相続人が妻と子ども２人の計３人なら、
○　現状は、８，０００万円ですが、
○　改正案は、４，８００万円となります。
差額の３，２００万円が相続税の対象になるので、
改正されると大幅な増税となります。

ちなみに、基礎控除額の計算方法は、
○　現状は、５，０００万円＋（１，０００万円×相続人の数）
○　改正案は、３，０００万円＋（６００万円×相続人の数）
改正されると、納税額が２～３倍になることもあります。

「何か良い節税対策はありませんか？」
これもよく聞かれますが、
余裕資金がある人向けの対策は、
都心の「賃貸マンション」の購入です。

相続税の申告では、
不動産の評価額は、次の順に下がります。
これは改正されても変わらないものです。

(1) 不動産の評価そのものによる減額
　　 →購入価額に比べて△２０～３０％くらい下がります。
(2) 賃貸することによる減額
　　 →(1)の評価額からさらに建物は△３０％下がり、
　　 土地は△約２０％～３０％下がります。
(3) 小規模宅地の評価減による減額
　　 →(2)の評価額からさらに、
　　 土地については、２００㎡までは△５０％下がります。

不動産は、(1)～(3)の順に減額されます。
相続税の相談を受けていると、(1)の話と、(2)と(3)の話とを、
ごっちゃにしている人が意外に多いのです。

マンションを購入して、貸さなくても、
これだけで購入価額の７０～８０％くらいになります。
さらにそのマンションを貸すことにより、
(2)と(3)の減額を取ることができるのです。

実際に数字を入れて見てみましょう。
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○　場所：東京都新宿区の中古マンション
○　購入価額：３，０００万円
○　相続税評価額：土地・・・２，０００万円（持分８㎡）
　　　　　　　　　　　　　建物・・・４００万円（床面積４０㎡）
　　　　　　　　　　　　　合計・・・２，４００万円
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相続税評価額は、次のようになります。

(1) 不動産の評価そのものによる減額
　　３，０００万円　→　【２，４００万円】になります。

(2) 賃貸することによる減額
　　土地部分：２，０００万円×７３％※＝１，４６０万円
　　（※借地権割合９０％が前提）
　　建物部分：４００万円×７０％＝２８０万円
　　合計：１，４６０万円＋２８０万円＝【１，７４０万円】

(3)「小規模宅地の評価減」による減額
　　土地部分：１，４６０万円×５０％＝７３０万円
　　建物部分：２８０万円　合計：７３０万円＋２８０万円＝【１，０１０万円】
　　となります。

購入価額３，０００万円について、
買っただけでも、２０％減の２，４００万円になります。
さらに賃貸すると、１，０１０万円と
わずか３分の１になります。

評価減となる約２，０００万円について、
相続税の税率が３０％の人の場合は、
２，０００万円×３０％＝６００万円
の相続税が節税になります。

都心の物件がお勧めなのは、
(1) 空室となる心配が少ないこと
(2) ㎡当たりの単価が高いので「小規模宅地の評価減」の減額がたくさん取れることです。

(2)は少しわかりづらいのでご説明します。
「小規模宅地の評価減」は、
一定の宅地について大幅に評価減できる特例です。
マイホームの敷地（２４０㎡まで８０％減）や、
賃貸物件の敷地（２００㎡まで５０％減）が
対象です。

この評価減を上手に使うのが、
相続対策の重要なポイントの１つです。
大切なことは、
２４０㎡とか２００㎡というように、
面積の限度があることです。

つまり、面積当たりの単価が高い方が、
たくさん減額を取れることになります。

地方の土地より、都心の土地のほうが、
減額がたくさん取れて節税になりますね。

特に賃貸マンションについては、
土地の持分が５㎡～１０㎡くらいと、
少ないですから、何十室もあっても、
２００㎡の限度にわくを有効に使えるわけです。

平成２２年度の税制改正で、
マイホーム敷地の「小規模宅地の評価減」について、
いくつか規制が入りました。
これまで評価減が取れていたケースで、その後取れなくなることが出てきたのです。

賃貸マンションの購入は、
中古ですでに貸している物件の場合は、
買った瞬間に大幅な評価減となります。

相続が比較的近いケースでも対応できます。
相続対策の１つとして、
頭に入れておいてくださいね。

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落合会計事務所
税理士　落合　孝裕
所在：東京都世田谷区用賀２-１４-１１ブリュンヒルデ４階
電話：０３－５７１６－６５２８

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