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みなさんは会社では、決算を前にして、
利益が思ったより出た経験はありませんか？
そんなときには、税金の納税を考えると頭が痛くなりますよね。
不動産賃貸会社の事例をご紹介します。
(守秘義務がありますので、細かい点は変えてあります。)

不動産賃貸業は、年間の利益を予想しやすい事業の一つです。
毎期の売上、経費はおよそ毎年変動はありません。
その期は、たまたま空き室だった部屋がすべてうまって、
それに伴って礼金収入も多く計上されました。

さらに、賃貸マンションを建築してから２０年経ったことにより、
減価償却も少なくなり、利益が４００万円出ることになりました。

会社が利益が出ると、約４０％の税金を納めることになります。
中小企業の場合、利益が８００万円以下の部分は優遇されますが、
それでも、約３０％の税金を納めます。
利益４００万円なら、４００万円　×　約３０％　＝　約１２０万円の税金になります。

そこで、その会社では以前より予定していた
１．壁の塗り替えと
２．階段の補修をすることにして、
業者に見積もりを依頼しました。
見積額は、合計で３００万円です。

中小企業では、減価償却資産の「３０万円基準」があります。
３０万円を超える支出があると、
経費に落としてよいものかどうか、悩む経理担当者は多いようです。

壁の塗り替えについては、原則としてその全額が経費になります。
金額の基準はないので、５００万円でも１０００万円でもかまいません。

経費に落とすには、以前と同じレベルの壁の塗り替えをすることです。
たとえば、もともと防水加工をしていない壁なら、
同じように防水加工をしない塗り替えをすれば、
その全額が経費になります。

仮に、以前していない防水加工をすると、
資産の価値が高まったことになり、
「資本的支出」という取扱いになります。
「資本的支出」になると、数十年にわたり減価償却をするので、
当期ではほとんど経費になりません。

税務調査では、まず見積書や請求書で確認しますので、
見積書などには、以前と同じレベルの壁の塗り替えであることを
しっかり記載してもらいましょう。

階段の補修も、まったく同じ考え方になります。
価値を高めずに、単なる補修であれば、金額にかかわらず、
その全額が経費となります。

もう一つ注意していただきたいのは、決算までに
その修理が確実に完了していることです。
完了日が翌期であれば、修繕費は翌期の経費となってしまいます。

この会社は、３００万円の全額を問題なく
経費とすることができました。
みなさんの会社でも、利益が思ったより出た期には、
ぜひご検討くださいね。

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税理士　落合　孝裕
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